papyrural, Le blog d'Armand PAQUEREAU

Quand les PLU taxent les propriétaires

La progression de la population, les familles qui se décomposent, l’immigration augmentent les besoins en logement et imposent aux municipalités des solutions complexes et génératrices d’effets quelquefois pervers.

Pour permettre la construction de logements, les municipalités ou les communautés de communes sont amenées à réviser les PLU (Pans Locaux d’Urbanisme) qui déterminent la destination des terrains enregistrés au cadastre. Cette classification se détermine en différentes zones :

Urbaines, dites U
A urbaniser, dites AU
Loisirs ou d’activités culturelles ou sportives dites AUL
Agricoles, dites A
Naturelles et forestières, dites N
Boisées à protéger du défrichement

Dans les zones A et N et boisées, la réglementation très restrictive rend très difficile le changement de nature par la révision d’un PLU. Les zones U et AU, si elles comportent une majorité de terrains construits, peuvent également comprendre des parcelles qui peuvent devenir constructibles par l’obtention d’un permis de construire ou d’une révision de PLU.

La revente d’un terrain constructible

La revente de tout bien immobilier (hors habitation principale) est assujettie à la taxation des plus-values immobilières au taux de 19%, cette taxation étant elle-même passible prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Ces taxations sont décroissantes pour s’éteindre si la possession est supérieure à 22 années pour la première et 30 ans pour les seconds.  Une surtaxe progressive s’impute sur la taxe précitée pouvant atteindre 6% du prix de vente lorsque le montant dépasse les 260 000 €.

La taxe nationale sur les terrains constructibles

Cette taxe est indépendante et s’ajoute à la taxe précitée. L’article 1605 nonies du CGI en précise les modalités :

« Il est perçu une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d'urbanisme ou par un autre document d'urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme.
La taxe ne s'applique pas :

1° Aux cessions de terrains pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, ni aux terrains dont le prix de cession défini à l'article 150 VA est inférieur à 15 000 € ;

2° Lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale, définis au II, est inférieur à 10.

30. – Le taux de la taxe est de 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession du terrain et le prix d'acquisition ou la valeur vénale définis au II est supérieur à 10 et inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de la plus-value restant à taxer est soumise à un taux de 10 %.

La taxe est exigible lors de la première cession à titre onéreux intervenue après que le terrain a été rendu constructible. Elle est due par le cédant. »

La taxe forfaitaire s'applique uniquement aux cessions à titre onéreux. Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues du champ d'application de la taxe.

Sont exonérées de la taxe :
- Les cessions de terrains exonérées d'impôt au titre des plus-values immobilières des particuliers en application des dispositions des 3° à 8° du II de l'article 150 U du CGI ;

- Les cessions de terrains classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans au moment de la cession ;

• Lorsque le prix de cession du terrain est inférieur à trois fois le prix d'acquisition de celui-ci.
  La taxe ne s'applique pas aux cessions de terrains figurant à l'actif d'une entreprise industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou affectés à l'exercice d'une profession non commerciale.
•  

Définition du prix d’achat.

Les règles sont identiques à celles pour la taxation des plus-values immobilières, mais les majorations prévues au II de l’article 150 VB du CGI ne sont pas applicables.

La taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles est applicable au taux de10%, l’assiette étant celle des plus-values. Toutefois, en l’absence d’éléments de référence permettant de calculer la plus-value, la taxe est alors calculée selon les règles antérieures sur une assiette égale aux 2/3 du prix de vente du terrain.

Un peu de rétropédalage avec des conditions strictes

Pour lutter contre la pénurie de logements et également contre la rétention des propriétaires à vendre, spéculant sur une hausse de prix, la seconde loi de finances rectificative pour 2017 a permis aux propriétaires de bénéficier d'un abattement exceptionnel sur la plus-value réalisée lors de la vente de leur terrain à bâtir ou bâtis situés dans des zones tendues. Pour profiter de l'avantage fiscal mis en place, la cession doit être précédée d'une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, au plus tard. De plus, cette vente doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

S'il s'agit de l'acquisition d'un terrain à bâtir, l'acheteur doit s'engager à réaliser et à achever un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dans un délai de quatre ans à partir de la vente. S'agissant de l'achat d'une parcelle bâtie, le bénéficiaire de la cession doit démolir les constructions existantes en vue d'édifier un ou plusieurs immeubles collectifs. En cas de manquement à ces obligations, l'acquéreur encourt une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l'acte. Ces cessions bénéficient d’un abattement de taxe de 70% pour la construction de logements libres ou 85% pour des logements sociaux.

Un empilement de taxes et impôts

Cette taxation sur la vente de terrains constructibles n’est en principe appliquée que lors de la première vente après le classement. Elle s’ajoute, l’année où elle est imposée aux autres impôts.

En effet, la déclaration d’impôt sur le revenu doit mentionner toutes les ressources du foyer fiscal. Ainsi, la taxation sur les plus-values des ventes immobilières qui fait l’objet d’un calcul séparé s’impute dans le montant de l’impôt, de même que les prélèvements sociaux. Ainsi, une plus-value supportera un taux de 19%, et des prélèvements sociaux de 17,2%, l’assiette de ces prélèvements s’ajoutant aux revenus eux-mêmes taxés à un taux progressif allant de 11% à 45% selon les tranches de revenu.

Quand des syndicats ouvriers et certains responsables politiques dénoncent que le travail est plus taxé que le capital, on a là une preuve flagrante du contraire.

Le capital immobilier est captif

Si le Président Macron n’a gardé que l’immobilier assujetti à l’IFI, c’était pour freiner la fuite des capitaux hors de France et de tenter d’inciter les investisseurs à soutenir l’économie. En effet, quand le travail devient trop taxé, les entreprises perdent de leur compétitivité et délocalisent, ce qui accroît le chômage : plus de chômeurs et moins de cotisants entraîne un déséquilibre insoluble du financement du social.

Alors on peut se défouler sur l’immobilier, qui lui, n’est pas délocalisable.

A tous les taxes et impôts précités, s’ajoutent les droits DTMO (Droits sur les mutations à titre onéreux) de 5,81%, lors de la vente des biens.

Lors du décès des propriétaires, les droits de succession en ligne directe (parents-enfants) hors abattements vont de 5% à 15% selon le montant de l’actif successoral. Entre frères le taux varie de 35% à 45%. Les successions entre parents jusqu'au 4ème degré (neveux, oncles, cousins germains, grands-oncles, etc.) sont imposées au taux de 55% sur la totalité du patrimoine transmis. Ce taux est de 60% pour les autres parents et les étrangers à la famille.

En fait, tout français, par le biais de l’impôt redistributif hérite de biens qui lui sont étrangers.

Les idées ne manquent pas pour taxer l’immobilier :
 ðcréer un bonus -malus sur la taxe foncière pour taxer plus lourdement les logements mal isolés.
ðTaxer les loyers fictifs qui ne seraient pas dépensés par les propriétaires occupants de leur résidence principale,
ðTaxer les plus-values sur la revente des habitations principales, actuellement exonérées,
ðImposer le capital immobilier résidentiel : l’Etat pourrait décider de devenir «copropriétaire de tous les terrains construits résidentiels» Le propriétaire du bâti sur ce terrain devrait reverser annuellement un « loyer » à l’Etat ou cumuler ces loyers pour les acquitter lors de la revente de l’immeuble.

Puisque, pendant ces vingt dernières années, la dette publique n’a jamais cessé de progresser tandis que le patrimoine immobilier net des ménages augmentait encore plus vite, il suffirait, selon les propositions de ces têtes pensantes, de ponctionner les propriétaires pour rétablir les finances publiques.

Attention à ne pas taxer trop fort !

Si l’immobilier n’est pas délocalisable, la capacité de résilience des propriétaires et des investisseurs n’est pas sans limite. L’argent ne sert pas deux fois, et celui qui est parti en impôts ne peut plus servir à entretenir ou à améliorer les logements. L’augmentation de la valeur vénale de l’immobilier qui augmente les impôts, confrontée à la stagnation des loyers engendrée par leur encadrement, diminue le revenu net des investisseurs bailleurs, ce qui aura pour effet de les détourner vers des placements plus tranquilles et rémunérateurs. On pourra alors constater une grave crise du logement dans une économie de plus en plus précaire.
Et l’adage trop d’impôt tue l’impôt n’en sera que plus prégnant !

Quand les propriétaires terriens sont spoliés

Pour préserver les habitants des applications de produits phytos par les agriculteurs, certains maires ont pris des arrêtés d’interdiction d’usage de ces produits sur des distances de 150 mètres autour des habitations contigües aux champs. Même si ces arrêtés ont été annulés par la justice, la réglementation a imposé des ZNT (Zones Non Traitées) sur des distances variables selon les situations et les produits. Il en résulte pour les agriculteurs un préjudice conséquent qu’on leur impose au mépris le plus total de l’article 545 du code civil : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ». Si on peut loyalement considérer que protéger la santé des voisins est d’utilité publique, la loi instaurant les ZNT n’a prévu aucune indemnisation, ni préalable, ni ultérieure pas plus qu’une exonération d’impôt foncier. Décidément les propriétaires ne sont pas bien-aimés !