papyrural, Le blog d'Armand PAQUEREAU

Les coûts du logement, ghettos ou mixité sociale

Les Français aiment la pierre, considérée comme un placement financier sécuritaire de « bon père de famille ». A tel point que cet investissement devient spéculatif. Cependant la hausse vertigineuse des prix des logements relatée par de nombreux médias n’est pas si exceptionnelle au regard d’autres placements financiers.

Un placement favori des Français.

Au regard des de l’évolution, on peut comprendre l’engouement des investisseurs pour ce type de placement : 

Si sur une période identique, la progression de la valeur du m² est de 2,66 et celle du CAC 40 de 3,55, on constate une progression de la valeur du m² nettement plus régulière et exempte des aléas des variations des cotations financières. Il convient aussi de mettre en parallèle, pour une même période, l’évolution du SMIC qui n’a été multiplié que par 1,89.

Il faut remarquer que la disponibilité de trésorerie peut être beaucoup plus longue lors de la revente d’un bien immobilier que lors de la revente d’actions.

Le graphique suivant illustre la répartition des logements par catégories de propriétaires :

En 2018, 57,7% des français sont propriétaires du logement qu’ils occupent, 17% sont des propriétaires bailleurs publics, 22,9% sont des propriétaires bailleurs privés et 2,4% sont occupants à titre gratuit. Il faut noter que 64% des bailleurs privés ne louent qu’un seul logement. Si on prend en compte les bailleurs possédant jusqu’à 3 logements, ils représentent 91 % des bailleurs et détiennent 69 % du parc locatif privé. Mais il faut noter la vacance des logements a atteint depuis 2015 un taux de 9,1% du total des logements. 

La politique du logement

Depuis de nombreuses années, les gouvernements qui se sont succédé n’ont cessé de vouloir lutter contre les ghettos, les marchands de sommeil et le mal logement. La pensée dominante véhiculée par les médias influents prétend que la formation de ghettos est organisée par les pouvoirs publics. Il semble plutôt que ceux-ci sont impuissants pour lutter contre cette faculté naturelle qu’ont les citoyens de même condition, de même origine ou de même culture à se rassembler. Ces regroupements sont favorisés par les conditions de précarité économique et sociale des citoyens qui sont obligés d’accepter les logements les moins onéreux et pas toujours les mieux entretenus. Mais il suffit, dans un immeuble d’une toute petite minorité d’occupants indélicats pour semer la zizanie et rendre la vie de tous infernale. La lenteur des procédures pour expulser ces fauteurs de troubles aboutit rapidement à la fuite des occupants paisibles qui sont remplacés par d’autres indélicats et le ghetto est créé. Il s’ensuit au mieux la vacance des appartements, et une dévaluation du bien immobilier.

Pourquoi une hausse de la valeur des biens dans certaines zones ?

Pour pallier les inconvénients précités, les propriétaires qu’ils soient occupants ou bailleurs, n’ont trouvé de meilleure parade que la surenchère des prix des logements, qui entraîne une hausse des loyers. La sélection des occupants se fait par les moyens financiers, les occupants indélicats ne se situant pas statistiquement parmi les couches aisées de la population.
On aboutit dans certains cas à des solutions d’habitat forteresse, avec digicodes, voire contrôle d’accès et vigiles comme aux USA.

La flambée des coûts de l’énergie pourrait pousser à la hausse la valeur des logements collectifs. En effet, leurs charges de chauffage sont minorées par rapport à l’habitat individuel et les frais de transport depuis la périphérie des métropoles grèvent le budget des habitants décentrés travaillant en ville.

Une telle hausse pourra-t-elle durer ?

La valeur d’un produit dépend généralement du rapport offre/demande. La population étant en évolution constante, les foyers monoparentaux en augmentation permanente, l’immigration également très importante, la demande en logements sera en conséquence en augmentation exponentielle. La construction de logements neufs se heurtant à des coûts prohibitifs, à des carences de terrains constructibles, la valeur des logements devrait logiquement augmenter dans des proportions importantes.

Mais les normes énergétiques imposées par la réglementation se heurteront à la disponibilité financière des propriétaires, ou à la rentabilisation des travaux imposés aux bailleurs qui ne pourront plus louer dès 2025 des logements dont la consommation d’énergie primaire sera égale ou supérieure à 330Kw/m²/an (classe énergétique F ou G). Pour tous les propriétaires, ils devront faire effectuer des travaux de rénovation énergétique pour atteindre la classe E avant 2028.

Attention, l’énergie primaire électrique est affublée d’un coefficient de 2,58, qui a été abaissé à 2,3 par les arbitrages de la réglementation environnementale 2020.

J’ai déjà publié un article sur ce sujet où l’on voit qu’un appartement classé en F par ce coefficient aurait été classé en C sur la base de sa consommation réelle.

Ainsi, on pourrait assister à un retournement de situation et à une stagnation, voire une baisse de la valeur des logements. Nombre de propriétaires, notamment bailleurs, en bons gestionnaires comprendront l’impasse économique de telles obligations et tenteront de vendre pour anticiper une baisse probable par un surplus d’offre de vente par rapport à la demande, les acquéreurs eux-mêmes devenant frileux devant de telles exigences énergétiques.

De plus, l’encadrement des loyers imposé sans tenir compte de l’augmentation des charges inhérent à la mise aux normes énergétiques, le décalage entre l’évolution du prix du foncier et l’évolution des loyers feront réfléchir (ou fuir) les investisseurs dans l’immobilier locatif.

La gestion des squatters, même malgré une récente prise de conscience, au vu de la longueur et de la complexité des procédures d’expulsion n’incite guère à l’investissement immobilier.

La mixité sociale, le remède miracle !

Comme brièvement évoqué précédemment, les pouvoirs publics n’ont cessé, pour tenter de régler les problèmes de logement, de prôner la mixité sociale. Cette généreuse intention n’a jamais pu aboutir car elle se heurte à la nature humaine dans ce qu’elle a de plus enraciné. La vie collective, que ce soit en couple ou en groupe, ne peut être accueillante et harmonieusement consentie qu'entre individus qui s’apprécient et se respectent.

Or la France est un pays d’accueil dans lequel se sont assimilées de très nombreuses populations d’origines, de cultures et de confession différentes. Mais il faut bien constater qu’il existe des zones de plus en plus nombreuses et étendues où le vivre ensemble est devenu impossible. L’influence prosélyte d’une confession politico-religieuse qui impose des règles nouvelles au mépris de la loi de 1905 oblige nombre de résidents historiques à déménager hors de ses zones d’influence. Mais pire, la communauté adepte de cette religion se trouve elle-même sous la coupe de violences d’une minorité d’individus qui n’ont pour toutes lois que la force et la violence, au mépris le plus total des lois de la république. Les pouvoirs publics n’ayant pas endigué à temps ce phénomène, ils sont maintenant submergés par le nombre et la violence sans limite qui sévit dans ces zones.

Rien n’arrive à endiguer cette décadence, ni les milliards dépensés en rénovation de l’habitat, qui est rapidement dégradé, ni les subventions allouées aux associations qui tentent de dispenser un peu de civilité et de retenue.

La solution serait peut-être d’affecter ces crédits aux habitants eux-mêmes, a charge pour eux d’effectuer les travaux, ce qui apporterait de l’emploi et une autosurveillance. Un occupant qui a repeint sa porte palière empêchera son voisin de la taguer ! et réciproquement.

Un avenir sombre pour les propriétaires

L’abandon récent de la taxe d’habitation a privé les collectivités locales de ressources vitales. Celles-ci n’ont d’autre ressource que d’augmenter la taxe foncière. Certaines n’ont d’ailleurs pas attendu, comme ma commune de résidence qui a augmenté en 2016 le taux de la taxe communale de 46% !

La loi de finances pour 2021 a confirmé la révision de la valeur locative pour les logements pour 2026. En 2023 les propriétaires devront communiquer l’état de leurs logements et les loyers pratiqués. Cette étude prospective est illustrée dans le graphique suivant :

Il est à redouter que ces prévisions ne soient qu’optimistes, car le gouvernement a bien compris que les biens immobiliers sont captifs et non délocalisables !